Encontrar buena inversión inmobiliaria es fundamental para tu éxito como inversor inmobiliario. Con tantos errores que evitar al invertir en bienes raíces, saber cómo determinar una buena inversión inmobiliaria puede ahorrarte tiempo, dinero y frustración. Pero saber dónde encontrar estas ofertas y cómo analizarlas requiere un poco de información privilegiada del sector.
Aquí y junto a gruposaloumar.com sabrás cómo detectar buenas inversiones inmobiliarias. Te diremos qué buscar, cómo calcular una buena inversión y cómo puedes evitar el tedioso proceso de búsqueda invirtiendo en negocios.
¿Cómo encontrar una buena inversión inmobiliaria?
Si bien existen docenas de formas de invertir en bienes raíces, este artículo se centrará en las inversiones en propiedades de alquiler. Invertir en propiedades de alquiler es una de las estrategias de inversión inmobiliaria más populares porque ofrece ingresos pasivos, apreciación a largo plazo e impresionantes beneficios fiscales.
Con tantos inversores en propiedades de alquiler (y aspirantes a inversores en propiedades de alquiler) en internet, queríamos concentrar este artículo en este modelo de inversión.
Encontrar una buena inversión inmobiliaria generalmente comienza determinando tus opciones en términos de presupuesto y ubicación.
A menos que estés pensando en pagar en efectivo tu nueva propiedad, necesitarás reunir los requisitos para un préstamo. Por eso, incluso antes de empezar a buscar propiedades, debes ponerte en contacto con varios prestamistas para ver cuánto puedes pedir prestado y en qué condiciones.
Una vez que tengas la aprobación previa, puedes decidir una ubicación general para tu nueva propiedad de inversión.
Una vez que hayas determinado tu presupuesto y tu ubicación general, solo necesitas saber cómo encontrar buenas ofertas inmobiliarias. Algunas de las mejores ofertas inmobiliarias provienen de fuentes distintas a tu MLS (servicio de listado múltiple) local. A continuación, se indican algunos lugares donde buscar buenas inversiones inmobiliarias:
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Subastas de impuestos sobre la propiedad
En muchos ayuntamientos, las propiedades con impuestos pendientes de pago se pueden vender en subastas. Las ofertas pueden comenzar con un monto tan bajo como el saldo de los impuestos adeudados.
Esto puede ser riesgoso porque los postores pueden no conocer el estado de la propiedad antes de la subasta. Sin embargo, las compras en subastas de impuestos también han sido muy rentables para muchos inversores inmobiliarios. Estas subastas suelen anunciarse en el sitio web del recaudador de impuestos local.
Pre-ejecuciones hipotecarias
Antes de que una propiedad sea objeto de una ejecución hipotecaria, pasa por un período de pre-ejecución. En este momento, el propietario está atrasado en los pagos de la hipoteca, pero la propiedad aún no ha sido embargada por el banco.
Puedes contactar directamente a los propietarios para ver si están dispuestos a vender la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria. Muchos inversores se suscriben a servicios privados que rastrean propiedades en estado de pre-ejecución hipotecaria.
Ejecuciones hipotecarias
Las ejecuciones hipotecarias son propiedades que han sido embargadas por el prestamista por no pagar el préstamo hipotecario. Puedes acercarte al departamento REO de un banco y ofrecerle quitarle de encima una propiedad embargada antes de que la propiedad se incluya en el MLS y se ofrezca al público en general.
Actas de divorcio y defunción
Es triste que las casas se vendan a menudo debido a divorcios o a la muerte del propietario. Como los propietarios (o sus albaceas) buscan una venta rápida, pueden estar dispuestos a ofrecer un buen trato a los compradores que puedan mudarse rápidamente. Estos registros son públicos, pero la mayoría de los inversores optan por servicios pagos que consolidan los datos y facilitan su revisión.
Agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios suelen enterarse de las nuevas propiedades en venta semanas o incluso meses antes de que salgan al mercado. Tener un agente de tu lado puede permitirte recibir avisos con anticipación para que puedas tener ventaja sobre otros compradores.
¿Cómo calcular una buena inversión inmobiliaria?
La única forma de estar seguro de que tu propiedad potencial es una buena inversión inmobiliaria es hacer números. Las dos fórmulas más comunes para determinar una buena inversión inmobiliaria son la regla del uno por ciento y la tasa de capitalización. Echemos un vistazo a cada una de ellas.
La regla del uno por ciento
La regla del uno por ciento en bienes raíces establece que el alquiler mensual de una propiedad debe ser igual al menos al uno por ciento del precio total de compra.
Esta regla del uno por ciento puede ser válida en mercados más pequeños con propiedades de bajo valor, pero en mercados de mayor valor, esta regla está obsoleta.
La tasa de capitalización
La tasa de capitalización es otra métrica para calcular el retorno de la inversión. Con este método, se divide el ingreso operativo neto (NOI) por el valor de mercado o el precio de compra de la propiedad para establecer un porcentaje de tasa de capitalización. Lo ideal es que el porcentaje resultante sea del 4 al 10 %, lo que indica una buena inversión.
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Comprar una propiedad de inversión por cuenta propia requiere un amplio conocimiento del mercado. Y encontrar una buena inversión inmobiliaria a menudo requiere contactos en el sector, ya que las mejores ofertas suelen encontrarse fuera del mercado.
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